En 2026, la CSG augmente sur une partie des revenus du capital : le taux de CSG passe de 9,2 % à 10,6 %, ce qui fait évoluer le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés.

Bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires : les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières font partie des exceptions qui restent au taux de 17,2 %.

En revanche, la location meublée (LMNP), imposée en BIC, est davantage touchée : ses prélèvements sociaux montent à 18,6 %.

TL;DR (à retenir en 20 secondes)

• Location nue (revenus fonciers) : ✅ pas de hausse → prélèvements sociaux 17,2 %

• Plus-values immobilières : ✅ pas de hausse → prélèvements sociaux 17,2 %

• LMNP (BIC) : ❌ hausse → prélèvements sociaux 18,6 %

Pourquoi la CSG augmente en 2026 ?

La hausse résulte de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026, adoptée en décembre 2025, qui prévoit une augmentation ciblée de la CSG sur certains revenus du capital.

L’idée générale : augmenter les recettes, tout en conservant des exceptions pour certains revenus, dont plusieurs catégories immobilières.

Prélèvements sociaux : de quoi parle-t-on exactement ?

Sur les revenus du capital, on parle généralement d’un ensemble comprenant :

• la CSG,

• la CRDS,

• et le prélèvement de solidarité,

avec un total qui passe de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus visés par la hausse.

À noter : la fraction de CSG déductible de l’impôt sur le revenu reste inchangée (lorsqu’elle s’applique).

Location nue : revenus fonciers épargnés (pas de hausse en 2026)

Si vous louez en location vide, vos loyers relèvent des revenus fonciers. La réforme 2026 maintient pour cette catégorie le taux global de prélèvements sociaux à 17,2 % : vous ne basculez pas vers 18,6 %.

Vente d’un bien : plus-values immobilières épargnées (pas de hausse)

En cas de vente d’un bien (hors exonérations type résidence principale), la plus-value immobilière reste assujettie aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Il est aussi fait mention de pistes de réforme autour des plus-values (durées d’exonération, modalités de calcul…), à surveiller, mais ce point est distinct de la hausse de CSG elle-même.

LMNP : pourquoi la hausse est plus sensible

La différence majeure en 2026 concerne le meublé : en LMNP, les loyers sont imposés en BIC et les prélèvements sociaux applicables passent à 18,6 %.

Cela peut concerner :

• le meublé “classique” longue durée,

• le bail mobilité,

• certains meublés de tourisme, selon votre régime et votre situation (prélèvements sociaux vs cotisations sociales).

Calendrier : est-ce que ça s’applique déjà aux revenus 2025 ?

Même si la mesure est associée à “2026”, certaines interprétations du calendrier indiquent qu’elle peut viser des revenus du patrimoine perçus en 2025, déclarés en 2026 (selon la catégorie de revenus et l’entrée en vigueur prévue).

Dans la pratique, le point clé est : quels revenus sont concernés, et à quelle date la hausse s’applique pour votre catégorie (LMNP notamment).

Exemples chiffrés : combien ça coûte sur un LMNP ?

La hausse représente +1,4 point. En première approximation, on peut estimer le surcoût annuel à :

Exemple 1 — LMNP au réel

• Résultat imposable : 10 000 €

• Surcoût : 10 000 × 1,4 % = 140 € / an

Exemple 2 — LMNP au micro-BIC

• Loyers encaissés : 20 000 €

• Abattement (50 %) → base : 10 000 €

• Surcoût : 10 000 × 1,4 % = 140 € / an

Ces exemples donnent un ordre de grandeur : le résultat dépend de votre base taxable, de votre régime (micro/réel) et de votre situation fiscale.

Quelles stratégies envisager en 2026 ?

1) Refaire le point “vide vs meublé”

• Location nue : stable sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

• LMNP : hausse à 18,6 %

➡️ Si votre meublé a une rentabilité nette “juste”, ce paramètre compte.

2) Vérifier si vous relevez de prélèvements sociaux ou de cotisations sociales

Selon les situations (activité, seuils, statut), certains loueurs peuvent basculer vers des cotisations sociales. C’est un sujet à traiter au cas par cas.

3) Sur les ventes : surveiller les débats, sans confusion

La hausse de CSG 2026 n’augmente pas les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière, mais d’autres pistes peuvent émerger dans les textes financiers.

FAQ — Hausse CSG 2026 et immobilier

La CSG augmente-t-elle sur les loyers d’une location vide ?

Non. Les revenus fonciers restent au taux global de 17,2 %.

La CSG augmente-t-elle sur la vente d’une résidence secondaire ?

Non. Les plus-values immobilières restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le LMNP est-il concerné ?

Oui. Les revenus en BIC (LMNP) passent à 18,6 % de prélèvements sociaux.

La CSG déductible change-t-elle ?

Non. La fraction déductible reste inchangée (lorsqu’elle s’applique).

Conclusion

La réforme 2026 crée une situation assez claire pour les propriétaires :

• location nue et plus-values immobilières : stabilité sur les prélèvements sociaux,

• LMNP : hausse à 18,6 %, à intégrer dans vos calculs de rentabilité.

Métropole Patrimoine peut vous aider à arbitrer votre stratégie (vide/meublé, micro/réel, vente, transmission) en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste).