Après deux années de correction, le marché immobilier francilien semble amorcer une reprise mesurée. Avec des volumes de ventes en léger rebond et des prix qui se stabilisent, les acteurs doivent jouer finement entre opportunité et prudence. Cet article offre une vue claire, documentée et stratégique, pour guider les investisseurs et professionnels dans ce nouveau contexte.

1. Évolution récente : volumes, prix et « plateau »

Volumes et rebond conjoncturel

Au 1ᵉʳ trimestre 2025, les ventes de logements anciens en Île-de-France ont augmenté de +21 % sur un an, passant à 29 190 transactions, selon le dossier de presse des notaires. 

Mais cette reprise est à relativiser : les volumes restent historiquement faibles, et le marché continue de marquer le pas. 

Au 2ᵉ trimestre 2025, la progression est plus modeste : +3 % sur un an pour les logements anciens franciliens. 

Prix : vers une stabilisation

Selon l’étude “Tendances & évolutions des prix de l’immobilier – avril 2025”, les hausses annuelles restent contenues, en général inférieures à +1 % pour appartements et maisons. 

Les notaires du Grand Paris constatent que la pression à la baisse se relâche : les prix stagnent dans certaines zones, avec des perspectives de hausses modérées (+1 % à +5 % sur l’année) pour la région. 

Par ailleurs, selon l’indice Notaires-INSEE, après six trimestres de baisse, les prix des logements anciens repartent légèrement à la hausse au niveau national : +0,4 % en un an, portés par les appartements (+0,7 %). En Île-de-France, la baisse ralentit fortement : –0,3 % sur un an, avec les appartements quasiment stables (+0,1 %). 

Enfin, selon l’Insee, les prix des logements anciens augmentent de +0,5 % sur un an (et +0,9 % sur le seul trimestre) dans l’ensemble de la région. 

Paris : stabilité relative dans un contexte difficile

À Paris, le prix moyen des appartements anciens est estimé autour de 9 480 €/m² en janvier 2025, en baisse annuelle de –1,9 % selon les notaires du Grand Paris. 

Mais les avant-contrats indiquent une possible remontée vers 9 630 €/m² en mai 2025 (+2,1 % en un an). 

Des sources privées (Ulys Immo) confirment un prix autour de 9 502 €/m² pour l’été 2025. 

👉 Ces chiffres montrent que, même à Paris où la tension est forte, les baisses sont modérées et la stabilité semble prévaloir.

2. Le levier du crédit et du pouvoir d’achat

La reprise partielle du marché s’appuie sur une amélioration des conditions de financement.

• Dans le dossier de presse des notaires, on lit que le taux d’intérêt moyen est passé de 3,60 % (mars 2024) à environ 3,03 % (mars 2025). 

• L’anticipation de la hausse des droits de mutation (prévue pour le 1ᵉʳ avril 2025 dans certains départements) a poussé certains acquéreurs à avancer leurs projets, contribuant à la poussée de volumes au premier trimestre. 

Bref : le contexte hypothécaire redevient plus favorable, mais demeure fragile face à de potentiels retournements.

3. Bureaux vacants et reconversion : enjeu structurel

Gisement francilien

L’Île-de-France dispose d’un gisement important de bureaux non occupés : 5,6 millions de m² de bureaux vacants, selon l’AMI lancé par la DRIEHL. 

La plupart de ces locaux se situent dans les Hauts-de-Seine et dans les grandes métropoles périphériques. 

Appel à manifestation d’intérêt (AMI)

Le 26 avril 2025, la DRIEHL / DRIEAT a lancé un AMI Transformation de bureaux en logements en Île-de-France pour encourager les maîtres d’ouvrage publics ou privés à mobiliser ce potentiel. 

Cet appel vise notamment à accroître l’offre résidentielle, à lever les freins identifiés, à accompagner les porteurs de projet et à encourager les collectivités à évoluer dans les dispositifs d’urbanisme. 

À la mi-2025, l’initiative a suscité un fort engagement : 101 dossiers déposés, couvrant potentiellement plus de 20 000 logements. 

Business Immo rappelle que l’AMI sera ouvert jusqu’au 15 juin pour dépôt via la plateforme Démarches Simplifiées. 

Les projets lauréats seront évalués selon leur valorisation de l’existant (restructuration), leur programmation, leur équilibre économique, leur intégration urbaine et leurs qualités environnementales. 

Freins à la reconversion

• Coûts élevés de restructuration (charges techniques, réseaux, cloisonnement, normes logement).

• Rentabilité incertaine : tous les immeubles ne sont pas transformables économiquement.

• Contraintes réglementaires, urbanistiques et objections de copropriétés.

• Délais administratifs, car la transformation de bureaux en logements peut impliquer des changements de destination ou de droit de l’urbanisme local.

4. Foncier, régulation et leviers publics

Rôle du foncier public

L’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) œuvre au déblocage foncier maîtrisé pour favoriser l’offre de logements dans la région. 

C’est un acteur utile pour accompagner les projets de transformation ou d’aménagement en partenariat avec les collectivités locales.

Plans et dispositifs nationaux

Le Plan pour soutenir la transformation des bureaux vacants, publié par le ministère de l’Écologie, évoque le potentiel de plusieurs millions de mètres carrés à transformer. 

Ce plan souligne que la vacance de bureau en Île-de-France s’élève à plus de 5 millions de m² (≈ 15 % du parc), confirmant l’ampleur du gisement. 

Il propose aussi des mesures de soutien techniques, réglementaires et financières pour encourager les conversions. 

Dispositifs locaux d’urbanisme

Les collectivités commencent à adapter leurs Plans locaux d’urbanisme (PLU) ou règlements d’urbanisme pour faciliter la reconversion des usages tertiaires vers l’habitat.

Des adaptions législatives nationales (facilitation des changements de destination, simplification administrative) sont également en cours de discussion au Parlement pour accélérer ces projets.

5. Recommandations stratégiques pour Métropole Patrimoine

Voici des pistes concrètes à mobiliser dans ce contexte :

1. Repérer les secteurs à fort potentiel

   Concentre-toi sur les zones desservies par les transports en commun (prolongements de RER, gares, projets d’urbanisme).

   Priorité aux territoires où le foncier de bureau est peu valorisé ou fortement vacants.

2. Participer aux AMI / appels à projets territoriaux

   Candidater à l’AMI “Transformation bureaux logements en IDF” pour bénéficier de soutien, visibilité, et partenariats. 

   Surveiller les appels d’offres initiés par les collectivités locales (villes, métropoles) sur la conversion et le renouvellement urbain.

3. Faire une due diligence technique rigoureuse

   Réaliser des diagnostics structurels, étude des contraintes d’isolation, de luminosité, d’accès, de fluides.

   Établir un budget “précaution + imprévus” suffisant pour absorber les aléas.

4. Anticiper les normes environnementales et attentes ESG

   Intégrer dès la conception des aspects de performance énergétique, confort acoustique, gestion des espaces verts ou mixtes.

   Ces critères deviennent des facteurs de valorisation.

5. S’associer avec les acteurs publics et fonciers

   Travailler avec l’EPFIF, les services de l’État, les collectivités pour faciliter les acquisitions foncières, diminuer les coûts de montage, accélérer les démarches réglementaires.

6. Prévoir des scénarios de prudence

   Rester vigilant face aux risques de remontée des taux, récession économique ou durcissement réglementaire.

   Prévoir des marges, des scénarios “moindre rendement” et des phases de sécurisation rampantes.

6. Conclusion & prospective

En 2025, l’immobilier francilien entame une phase de recalibrage : le marché reste fragile, mais les signaux de stabilisation sont nombreux. Le rebond des ventes, la stagnation voire le redressement des prix, ainsi que les initiatives de conversion de bureaux, constituent des leviers à activer.