Depuis le 15 février 2025, un dispositif fiscal exceptionnel permet aux parents, grands-parents et arrière-grands-parents de transmettre jusqu’à 300 000 € à leurs descendants sans payer un centime de droits de donation — à condition que la somme soit affectée à un projet immobilier précis. Ce mécanisme, prévu par l’article 71 de la loi de finances 2025 (article 790 A bis du Code général des impôts), prend fin le 31 décembre 2026. Pour les familles franciliennes qui souhaitent aider un enfant à acheter sa résidence principale à Paris ou en Île-de-France, c’est une fenêtre fiscale à ne pas manquer.

Comment fonctionne l’exonération ?

Le principe est simple : chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise totale de droits de donation. Le bénéficiaire peut cumuler les dons de plusieurs membres de sa famille, dans la limite de 300 000 € au total.

Exemple concret pour un achat à Paris :

• Le père transmet 100 000 € → exonéré
• La mère transmet 100 000 € → exonéré
• Un grand-parent transmet 100 000 € → exonéré
• Total reçu : 300 000 €, sans droits de donation

Cette exonération est cumulable avec les abattements de droit commun déjà existants :

• Abattement parent → enfant : 100 000 € tous les 15 ans
• Don familial de sommes d’argent (art. 790 G) : 31 865 € par grand-parent

Ainsi, un enfant peut potentiellement recevoir de ses deux parents : 100 000 € (790 A bis) + 100 000 € (abattement classique) = 200 000 € par parent, soit 400 000 € du couple, totalement exonérés.

Qui peut donner et qui peut recevoir ?

Les donateurs éligibles

• Parents, grands-parents, arrière-grands-parents
• Oncles et tantes — uniquement s’ils n’ont aucun descendant direct

Aucune condition d’âge n’est imposée, ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire.

Les bénéficiaires éligibles

• Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants
• Neveux et nièces (enfants des frères et sœurs du donateur), uniquement si ce dernier n’a pas de descendants directs

À quoi doivent servir les fonds ?

Les sommes reçues doivent être utilisées dans un délai de 6 mois maximum suivant le versement pour l’un des usages suivants :

Usage 1 — Acquisition d’un logement neuf ou en VEFA

• Appartement ou maison individuelle, neuf et jamais habité
• Achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
• Le bien doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou d’un locataire
• La signature de l’acte authentique doit intervenir dans le délai de 6 mois

Usage 2 — Travaux de rénovation énergétique

• Travaux réalisés dans la résidence principale du bénéficiaire
• Travaux éligibles à MaPrimeRénov’ (isolation, chauffage, ventilation)
• Le bénéficiaire doit être propriétaire du bien rénové

Ce qui n’est PAS éligible

• Achat dans l’ancien (revente)
• Résidence secondaire
• Terrain à bâtir ou construction individuelle
• Acquisition via une SCI
• Logement en résidence services ou EHPAD
• Garage ou emplacement de stationnement seul

Obligation de conservation 5 ans

Le logement acquis ou rénové doit rester affecté à l’habitation principale pendant 5 ans minimum, sans interruption. Cette condition est remplie si :

• Le bénéficiaire l’occupe comme résidence principale de sa famille
• Le bien est loué à un locataire qui en fait sa résidence principale (hors membres du foyer fiscal du bénéficiaire)
• Il héberge un enfant étudiant célibataire rattaché fiscalement au foyer

À noter : le décès du bénéficiaire pendant la période de 5 ans ne remet pas en cause l’exonération.

Obligations déclaratives

• Don notarié : l’acte doit être enregistré au service des impôts dans le mois suivant la signature
• Don manuel (virement de compte à compte) : le bénéficiaire dépose une déclaration n° 2735-SD dans le mois suivant — depuis janvier 2026, la déclaration est obligatoirement en ligne sur impots.gouv.fr

Exemple chiffré complet pour un achat en IDF

Emma, 32 ans, souhaite acheter un appartement neuf de 350 000 € à Boulogne-Billancourt. Ses parents et un grand-parent souhaitent l’aider.

FAQ — Don familial exonéré et immobilier en 2026

Peut-on faire plusieurs dons à plusieurs enfants simultanément ?

Oui. Le plafond de 100 000 € s’applique par couple donateur/bénéficiaire. Un parent peut donc donner 100 000 € (via ce dispositif) à chacun de ses enfants simultanément, sans que les dons ne se cumulent entre eux. Chaque enfant a son propre plafond de 300 000 €.

Peut-on utiliser ces fonds pour un achat dans l’ancien avec travaux ?

Non. Ce dispositif est strictement réservé au logement neuf ou en VEFA, ou aux travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ sur une résidence principale déjà détenue. L’achat dans l’ancien n’est pas éligible pour l’acquisition.

Ce dispositif sera-t-il prolongé au-delà du 31 décembre 2026 ?

Rien n’est confirmé à ce jour. Un mécanisme similaire avait existé en 2020-2021 et n’avait pas été reconduit immédiatement. La prudence s’impose : concrétisez la donation avant fin 2026 plutôt que d’attendre une hypothétique prolongation.

Que se passe-t-il si les fonds ne sont pas utilisés dans les 6 mois ?

L’exonération est remise en cause. L’administration fiscale peut procéder à un redressement avec paiement rétroactif des droits de donation, majorés d’intérêts de retard. N’effectuez le don qu’une fois le projet immobilier bien avancé — idéalement après signature du compromis ou du contrat de réservation VEFA.

Conclusion : une fenêtre fiscale historique, à saisir avant fin 2026

L’exonération des dons familiaux est l’un des dispositifs les plus généreux jamais mis en place pour faciliter l’accès à la propriété et la rénovation énergétique. En Île-de-France, où les prix immobiliers restent élevés, cette aide familiale peut véritablement changer la donne pour un premier achat. La fenêtre se ferme le 31 décembre 2026 — et sans certitude de prolongation.